Wie werden Immobilien besteuert?

Wie werden Immobilien besteuert?

Immobilienbesteuerung Steuerberater Frankfurt

Auslagenersatz: Was fällt unter steuerfreien Ersatz bei Angestellten?

Table of Contents

Wie werden Immobilien besteuert? Welche Ausgaben kann ich als Werbungskosten bei der Einkommensteuer absetzen?

Frankfurt als Immobilienstandort

Frankfurter leben zwischen dem größten Stadtwald Deutschlands und dem Mittelgebirge Taunus. Die Stadt Frankfurt ist als Zentrum einer der produktivsten und dynamischsten Regionen Europas gleichzeitig schnell und gemütlich. Nirgendwo wird ein höheres Tempo angeschlagen als auf der Zeil, einer der umsatzstärksten Einkaufsstraßen Deutschlands. Zum Feierabend kann man dann in den Apfelweinkneipen, in denen man sich in dem zum Teil fast dörflichen Stadtteilen trifft, den Alltag vergessen.

Der Frankfurter Grüngürtel rund um den Kern von Frankfurt bietet ausreichend Platz für Ruhe vom Alltagsstress. Wie eine Lebensader durchzieht er die Stadt, in der man Durchatmen, Luftholen und Abstand gewinnen kann. Mit seinen rund 80 Quadratkilometern ist er Frankfurts wichtigstes Naherholungsgebiet.

Die Nachfrage nach Immobilien ist in Frankfurt hoch. Sehr beliebt sind zum Beispiel die Immobilien in Bockenheim. Hier prägen sowohl die Immobilien im noblen Diplomatenviertel als auch Wohnungen in studentisch geprägten Häusern das Stadtbild. Sehr unterschiedliche Häuser stehen auch in Bornheim. Hier befinden sich sowohl Wohnungen in Gründerzeit- und Fachwerkhäusern als auch in Neubauten.

Der größte Stadtteil ist Sachsenhausen. Während es im Norden eher städtisch zugeht, dominieren im Süden Einfamilienhäuser und Eigenheime mit schönen Grundstücken im Grünen. Begehrt sind auch die Immobilien in Stadtwaldnähe. Hier gibt es Waldspielparks mit Abenteuerspielplätzen, was vor allem für Familien mit Kindern interessant ist.

Der Nachwuchs ist in Frankfurt auch in Sachen Bildung bestens versorgt. Neben zahlreichen allgemeinbildenden Schulen befinden sich in der Stadt zwei Universitäten, zwei Kunsthochschulen sowie mehrere Fachhochschulen. Zahlreiche Krankenhäuser, Ärzte und Apotheken gewähren zudem eine gute medizinische Versorgung.

Insofern lohnt es sich bei preislich fairen Wohnungen bzw. Häusern in den Standort Frankfurt am Main zu investieren. Doch was sind die steuerlichen Hintergründe, wenn Sie eine Wohnung bzw. ein Haus als Renditeobjekt nutzen und vermieten? Welche Steuern fallen an? Wenden Sie sich bei Fragen an uns Steuerberater aus Frankfurt – Ihre STEUBA

Vermietete Immobilien in der Einkommensteuer – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören bei der Einkommensteuer zu den Überschusseinkünften, es sei denn, derartige Einahmen werden im Rahmen eines Gewerbebetriebes erzielt. Dann handelt es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die gesetzliche Grundlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung findet sich im Einkommensteuerrecht im § 21 EStG.

Wer als Privatperson eine Immobilie besitzt, muss somit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen versteuern. Er muss dem Fiskus diese Einkünfte in der der Anlage V seiner Steuererklärung offenbaren. Die Einkünfte sind aber nicht einfach die Mieteinnahmen, es werden von diesen noch Abschreibungen und Schuldzinsen abgezogen. Auch weitere laufende Kosten der Immobilie mindern die Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die der Mieter überweist, zählen als Einnahmen.

Wie hoch ist die Steuerbelastung bei einer Vermietung einer Immobilie?

Die Steuerbelastung ist für jeden individuell und hängt von den sonstigen Einkünften, die Sie erzielen ab. Insofern kann eine Frage nach der Steuerbelastung an dieser Stelle nicht beantwortet werden.

An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass Verluste bei der Vermietung von Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder Wohnungen zu einer Senkung Ihrer steuerlichen Belastung hinsichtlich anderer Einkünfte führen können. Allerdings müssen Sie bei dauerhaften Verlusten mit einem Vorwurf der „Liebhaberei“ rechnen

Gibt es einen Freibetrag, bis zu dem bei einer Vermietung keine Steuer entsteht?

Mieteinnahmen bleiben beim Vermieter bis zu einem steuerlichen Grundfreibetrag steuerfrei. Überschreiten Ihre Mieteinnahmen zusammen mit all Ihren anderen Einkünften diesen nicht, müssen sie nicht versteuert werden.

Alles, was über den Grundfreibetrag hinausgeht, wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Dieser Steuersatz beginnt bei 14 Prozent bei einem zu versteuernden Jahreseinkommen in Höhe des Grundfreibetrags (ledige Personen) und steigt dann mit dem Einkommen langsam bis auf 42 Prozent ab rund 50.000 Euro an.

Zu einer steuerlichen Belastung führen Mieteinnahmen dann, wenn die Summe der Einnahmen aus allen Einkunftsarten den Grundfreibetrag, zuzüglich eventueller Kinderfreibeträge übersteigt.

Zudem gilt bei kurzfristiger Untervermietung Ihrer eigenen Wohnung oder Ihres Hauses: Liegen die Einnahmen aus der Vermietung im gesamten Jahr unter 520 Euro, bleiben die unversteuert. Doch diese Bagatellgrenze der Finanzverwaltung ist kein Freibetrag! Das heißt: Bei höheren Einnahmen darf der Betrag nicht pauschal von den Einnahmen abgezogen werden.

Wann muss ich eine Mieteinnahme versteuern? Dann wenn ich sie erhalte oder für den Monat, für den sie vorgesehen ist?

Unabhängig vom Zeitraum, in dem die Mietzahlung vorgesehen ist, muss sie im Jahr der tatsächlichen Einnahme versteuert werden. Bei Scheck- oder Bargeldzahlungen gilt das Datum des Posteingangs, bei der Überweisung auf das Konto der Zeitpunkt der Gutschrift. Erhalten Sie regelmäßig Zahlungen zwischen dem 22. Dezember und dem 10. Januar für das jeweils andere Jahr, gilt bei der Versteuerung die wirtschaftliche Zugehörigkeit zum entsprechenden Jahr.

Welche Ausgaben kann ich als Werbungskosten bei einer Vermietung von der Steuer absetzen?

Die Definition von Werbungskosten ist prinzipiell relativ einfach: Werbungskosten sind Aufwendungen, die durch den Besitz eines privat vermieteten oder verpachteten Gegenstandes veranlasst sind, soweit sie der Erzielung, Sicherung und Erhaltung der Miet- und Pachteinnahmen dienen.

Wichtig ist, dass der Steuerpflichtige durch die Ausgaben in Zusammenhang mit der Vermietung wirtschaftlich belastet ist. Weiterhin muss ein Zusammenhang mit den Einnahmen bestehen. Die Aufwendungen müssen durch die Erzielung steuerpflichtiger Einnahmen veranlasst sein. Somit können auch überhöhte, unübliche, unzweckmäßige oder erfolglose Aufwendungen Werbungskosten sein. Auch Verluste aus der Veräußerung einer Wohnung können Werbungskosten bei der Vermietung eines anderen Objekts sein. Ein zeitlicher Zusammenhang ist nicht erforderlich; maßgebend ist allein der wirtschaftliche Zusammenhang. So sind auch vorweggenommene oder nachträgliche Werbungskosten abzugsfähig. Vorweggenommene Werbungskosten sind insbesondere Finanzierungskosten, Umbau-, Modernisierungs- und sonstige Kosten, soweit sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören. Nachträgliche Werbungskosten sind insbesondere nach Ende der Vermietung gezahlte Schuldzinsen für die Finanzierung.

Wann kann ich die Ausgaben bei der Vermietung absetzen?

Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 S. 1 EStG sind im Zeitpunkt des Abflusses zu berücksichtigen. Die Erstattung von Werbungskosten führt zu entsprechenden Einnahmen im Zeitpunkt des Zuflusses. Anschaffungs- und Herstellungskosten hingegen sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen.

Wie berechnet sich die Abschreibung bei einer Vermietung und Verpachtung?

Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder Gebäudeteils sind nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA als Werbungskosten abzugsfähig (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).
Die als Werbungskosten zu berücksichtigenden normalen AfA für das Gebäude betragen bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 %, sonst 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG).

Üblicherweise wird ein gleich bleibender Prozentsatz auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten angewendet. Ausnahmen gelten im Jahr des Beginns und des Endes der Absetzung. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung kann daher nur derjenige Teil abgesetzt werden, der der Zeitdauer von der Anschaffung bis zum Ende des Jahres entspricht. Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 4 EStG vermindert sich im Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Wirtschaftsguts der Absetzungsbetrag um jeweils ein Zwölftel für jeden vollen Monat, der dem Monat der Anschaffung oder Herstellung vorausgeht.

Was sind Schönheitsreparaturen und welche kann ich als Werbungskosten bei der Vermietung absetzen?

Wenn vor Einzug eines neuen Mieters Renovierungsarbeiten durchgeführt oder während der Mieter noch in der Immobilie wohnt zum Beispiel die Fenster erneuert werden müssen, können alle diesbezüglichen Kosten in der Steuererklärung eingetragen werden. Das gilt sowohl für Material- als auch für Handwerkerkosten.

Abweichend von diesem Grundsatz kann es sich jedoch bei den Renovierungsarbeiten auch um

  • Herstellungskosten,
  • Anschaffungskosten oder
  • sog. anschaffungsnahe Aufwendungen handeln.

Sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen sind für Sie unangenehm, da diese, wenn sie eine bestimmte Höhe überschreiten als nachträgliche Anschaffungskosten gelten und abgeschrieben werden müssen:

„Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 vom Hundert der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen” (anschaffungsnahe Herstellungskosten§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG).

Entsteht durch die Herstellungsmaßnahmen an einem bestehenden Gebäude nach den o. g. Grundsätzen ein neues Gebäude, beginnt mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung eine neue Nutzungsdauer. Mit der Neuherstellung ergibt sich auch ein neues Baujahr, womit die ursprüngliche Fertigstellung der Altbausubstanz für die Einordnung des AfA-Satzes nach § 7 Abs. 4 EStG keine Bedeutung mehr hat.

Die AfA-Bemessungsgrundlage setzt sich aus dem steuerlichen Restwert der Altbausubstanz zzgl. der entstandenen Herstellungskosten zusammen. Die AfA beginnt mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung.

Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die üblicherweise jährlich anfallen, sind nicht in die Berechnung der Aufgriffsgrenze einzubeziehen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG). Hierunter gehören insbesondere Aufwendungen für regelmäßige Wartungsarbeiten wie laufende Heizungs- oder Aufzugswartungen, Beseitigung von Rohrverstopfungen und -verkalkungen oder Ablesekosten. Bei einem Austausch von Heizkörpern handelt es sich demgegenüber nicht um üblicherweise jährlich anfallende Erhaltungsarbeiten.

Schönheitsreparaturen, die nicht zu den Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten zählen, beseitigen Mängel, die durch vertragsgemäßen Verbrauch entstanden sind. Darunter fallen das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Auch Schönheitsreparaturen gehören zu den Maßnahmen, die in die anschaffungsnahen Aufwendungen einzubeziehen sind.

ABC der Werbungskosten bei Vermietung einer Wohnung, die Sie absetzen können

siehe hierzu auch die Beiträge von Haufe

Abgeld/Aufgeld Darlehen

Das Abgeld/Aufgeld oder Damnum ist im Jahr der Darlehensaufnahme in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, soweit es marktüblich ist. Als marktüblich gilt bei Darlehensverträgen, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen werden, bei einem 5-jährigen Zinsfestschreibungszeitraum ein Betrag von max. 5 % der Darlehenssumme

Abstandszahlungen

Werbungskosten sind Zahlungen an einen Mieter, um dessen Auszug zugunsten anderer Vermietung zu erreichen. Steht die Abfindungszahlung im Zusammenhang mit einem beabsichtigten Verkauf des Gebäudes oder wird sie gezahlt, um das Objekt zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, so ist sie nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.
Zuzahlungen zur Ablösung eines Wohnrechts oder Nießbrauchsrechts vgl. Grundstücksübertragungen auf Angehörige.
Nicht abziehbar sind Abstandszahlungen zur Beseitigung eines nicht wirksam gewordenen Pachtverhältnisses oder wegen Nichterfüllung eines Kaufanwartschaftsvertrags.
Abfindungszahlungen für die Einwilligung des Nachbarn in das Bauvorhaben gehören zu den Herstellungskosten; Gleiches soll für die Abgeltung eines nachbarrechtlichen Nutzungsrechts oder für die Zahlung zur Auflösung eines Mietvertrags zur Verwirklichung eines Bauvorhabens gelten.

Gebühren für Abwasser

stellen grundsätzlich Werbungskosten dar; werden sie auf Mieter umgelegt, führt die Erstattung zu entsprechenden Mieteinnahmen.

Anzeigen in der Zeitung um Mieter oder Käufer zu suchen

um Mieter (nicht einen Käufer) zu finden, führen zu Werbungskosten. Im Zusammenhang mit dem Kauf eines Mietobjekts sind sie Teil der Anschaffungskosten.

Anschlusskosten für das Gebäude

Erstmals anfallende Hausanschlusskosten, d. h. die Kosten des erstmaligen Anschlusses des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, an das Gasnetz und die Wasser- und Wärmeversorgung, soweit es sich um Anlagen des Eigentümers oder jedenfalls um Kosten für die Hauszuleitung des Versorgungsträgers auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen handelt, sind den im Wege der AfA zu berücksichtigenden Herstellungskosten des Gebäudes zuzurechnen. Das Gleiche gilt für die Kosten für Anlagen zur Ableitung von Abwässern, soweit sie auf die Anschlusskosten einschließlich der Kanalanstichgebühr entfallen, die der Hauseigentümer für die Herstellung der Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal aufwendet.
Die Erneuerung bestehender Hausanschlüsse führt zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand; dem steht nicht entgegen, dass mit der Modernisierung ggf. auch eine Verbesserung und Wertsteigerung verbunden sind.

Arbeitsmittel – Arbeitsgeräte

Anschaffungskosten für Geräte für die Pflege von Mietwohngrundstücken inkl. Garten sowie Werkzeuge (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 6 EStG) sind bei Anschaffungskosten bis zu 410 EUR/800 EUR (netto) sofort, im Übrigen durch Abschreibungen abziehbar.

Außenanlagen – Pflege

Laufende Aufwendungen für den Hof, die Grünflächen und den Garten sind grundsätzlich Werbungskosten. Sofern die Aufwendungen des Eigentümers den Nutzgarten oder Außenanlagen betreffen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten.

Baugenehmigung

Sämtliche Kosten für die Erlangung einer Baugenehmigung gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, auch wenn es sich um eine von der Gemeinde erhobene Abgabe handelt.

Baumängel – Beseitigung

Bei deren Kosten ist zu unterscheiden: Sind sie bereits während der Bauphase aufgetreten, handelt es sich um Herstellungskosten des Gebäudes. Treten diese Mängel nach der Fertigstellung auf, liegt regelmäßig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor

Beiträge zum Hausbesitzerverein

sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 EStG).

Computer

Wird ein Computer ausschließlich oder doch weitaus überwiegend für die Abrechnungen, Mieterhöhungen und -umlagen sowie Ermittlung der Einkünfte, z. B. aus einem großen Mietshaus, eingesetzt, bildet er ein Arbeitsmittel, sodass die Anschaffungskosten im Wege der AfA als Werbungskosten abziehbar sind. Eine private Mitbenutzung ist unschädlich, soweit sie einen Nutzungsanteil von etwa 10 % nicht übersteigt.

Dauernde Last

Als dauernde Last zu beurteilende wiederkehrende Leistungen zum Erwerb eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks führen nur i. H. d. in ihnen enthaltenen Zinsanteils zu sofort abziehbaren Werbungskosten; i. H. d. Barwerts der dauernden Last liegen Anschaffungskosten vor, die, soweit der Barwert auf das Gebäude entfällt, nach Maßgabe des § 7 EStG im Wege der AfA auf die Gesamtnutzungsdauer zu verteilen sind.

Einbauküche

Aufwendungen für Spüle, Kochherd und Dunstabzugshaube zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Erbbaurecht

Der laufend gezahlte Erbbauzins ist bei einer Vermietung des Gebäudes im Zeitpunkt des Abflusses als Werbungskosten abzugsfähig. Das Gleiche gilt für Einmalzahlungen und Vorauszahlungen; allerdings sind aufgrund des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG Vorauszahlungen über 5 Jahre hinaus nunmehr auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen. Ist der Erbbauberechtigte wirtschaftlicher Eigentümer des auf dem Erbbaugrundstück errichteten Gebäudes, kann er die AfA geltend machen.
Die vom Erbbauberechtigten übernommenen Erschließungskosten sind nach Auffassung der Verwaltung Anschaffungskosten des Erbbaurechts und nicht mehr sofort abzugsfähige Werbungskosten. Einmalige Aufwendungen für den Erwerb des Erbbaurechts (z. B. Einstandszahlung, Notariatskosten, Grunderwerbsteuer) sind auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen.

Erschließungskosten

Beiträge zur Finanzierung von erstmaligen Erschließungsmaßnahmen sind nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Werden hingegen Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert, führen dafür erhobene Erschließungsbeiträge zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das Grundstück wird hierdurch ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.

Fahrtkosten

Fahrtkosten für den Weg zur Baustelle, wenn der Steuerpflichtige dort Arbeiten zur Errichtung des Gebäudes ausführt, Aufwendungen für Fahrtkosten zum Einkauf und Transport von Baumaterial sowie zur Anschaffung von Baugerät stellen Werbungskosten dar.

Finanzierungskosten

Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten sind Werbungskosten, soweit sie mit der Vermietung oder Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG), z. B. auch sonstige Geldbeschaffungskosten für den Erwerb des Mietwohngrundstücks, die Errichtung des Gebäudes oder den Erhaltungsaufwand.

Grundbuchkosten

Sie sind bei Eintragung des Eigentumserwerbs Teil der Anschaffungskosten; wegen Hypothekeneintragung können sie Finanzierungskosten sein; wegen Grundstücksveräußerung: nicht abziehbar.

Grunderwerbsteuer

Sie ist Teil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder des bebauten Grundstücks; in letzterem Fall entfällt sie teilweise auf das Gebäude. Dasselbe gilt für Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer. Dagegen sind die betreffenden Aussetzungszinsen Werbungskosten. Zinsen zur Finanzierung der Grunderwerbsteuer sind Werbungskosten.

Grundsteuer

führt zum Werbungskostenabzug (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG).

Gutachterkosten

Aufwendungen für ein Gutachten über Reparaturbedarf des Gebäudes sind wie Erhaltungsaufwand sofort abziehbar. Betrifft das Gutachten den Zustand oder Wert eines erst noch zu erwerbenden Gebäudes, gehören die Kosten zu dessen Anschaffungskosten, sind also nur im Rahmen der Gebäudeabschreibungen zu berücksichtigen; das Gleiche gilt auch bei teilentgeltlichem Erwerb. Wird das begutachtete Objekt nicht gekauft, sollen vorab entstandene Werbungskosten vorliegen.

Hausmeister

Die Kosten eines Hausmeisters führen bei Mietwohngrundstücken zu Werbungskosten.

Instandhaltungsrücklage

Sie wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Sie führt erst bei Verausgabung durch den Verwalter für Erhaltungsmaßnahmen zum Werbungskostenabzug. An dieser grundlegenden Bewertung hat sich auch nach Einführung des § 10 Abs. 6, 7 WEG in der Fassung des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze v. 26.3.2007 nichts geändert.
Im Verkaufsfall führt ein gesetzlicher Übergang der Rücklage auf den Erwerber beim Veräußerer nicht zum Werbungskostenabzug. Zinsgutschriften aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage führen konsequenterweise sofort zu Einnahmen aus Kapitalvermögen.

Kontoführungsgebühren

sind in voller Höhe Werbungskosten, wenn über das Konto nur die Mieteinnahmen und Vermietungswerbungskosten abgewickelt werden. Bei einem gemischten Konto sind sie entsprechend aufzuteilen.

Maklerprovision

Ist sie für den Erwerb des Grundstücks angefallen, handelt es sich um Anschaffungs(neben)kosten. Ging es um die Vermittlung eines Darlehens, dessen Schuldzinsen Werbungskosten bilden, gehört sie auch zu den Finanzierungskosten. Werbungskosten sind auch bei der Vermittlung von Mietern gegeben.
Bei Inanspruchnahme des Maklers für den Grundstücksverkauf gehört dessen Provision zu den nicht abziehbaren “Veräußerungskosten”.

Möbel in der Wohnung

Aufwendungen für Einbaumöbel gehören grundsätzlich nicht zu den Gebäudeherstellungskosten; Ausnahmen: Herd, Spüle und Dunstabzugshaube. Wird eine Wohnung möbliert vermietet, bilden die AfA auf die Möbel Werbungskosten. Waren die Möbel zuvor privat genutzt, ist die bisherige private Nutzungsdauer zu berücksichtigen.

Notarkosten

Gebühren und Auslagenersatz des Notars für die Beurkundung eines Kaufvertrags gehören, soweit sie auf den Gebäudeerwerb entfallen, zu den Anschaffungskosten des Gebäudes; Gebühren und Auslagen für eine Hypotheken- und Grundschuldbestellung sind als Finanzierungskosten abziehbar.

Reisekosten

Reisekosten sind uneingeschränkt abziehbar, sofern es sich z. B. um die gelegentlich erforderliche Besichtigung eines Mietshauses handelt. Bei regelmäßigen Fahrten zum Mietobjekt ist die Kürzung für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte/Betrieb zu beachten (§ 9 Abs. 3 EStG).
Fahrten zur Überwachung des im Bau befindlichen Hauses erhöhen – in voller Höhe – dessen Herstellungskosten. Dasselbe gilt, wenn die Fahrten wegen Eigenleistungen am Bau gemacht werden.
Die Fahrtkosten zum Notar wegen des Hauskaufs sind Anschaffungsnebenkosten bzw. Finanzierungskosten.
Fahrtkosten, die dem erworbenen Gebäude zugerechnet werden können, zählen zu den Herstellungskosten dieses Gebäudes.
Als Reisekosten abzugsfähig sind auch die Fahrtkosten zum Steuerberater, soweit sie im Zusammenhang mit der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung stehen; als Werbungskosten abzugsfähig sind insoweit auch Unfallkosten auf dem Weg zum Steuerberater.

Schornsteinfeger

Aufwendungen für den Schornsteinfeger sind Werbungskosten.

Schuldzinsen

Schuldzinsen sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, soweit sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen; dies setzt voraus, dass das Darlehen zur Erzielung von Vermietungseinkünften aufgenommen und auch tatsächlich hierfür verwendet worden ist. Das ist der Fall, wenn mit dem Darlehen, für das die Schuldzinsen anfallen, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die Erhaltungsaufwendungen oder andere Werbungskosten eines der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudes oder Gebäudeteils finanziert werden.
Schuldzinsen, die der Erwerber eines zum Vermieten bestimmten Grundstücks vereinbarungsgemäß für den Zeitraum nach dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren bis zur später eintretenden Fälligkeit des Kaufpreises an den Veräußerer erstattet, sind als Werbungskosten abziehbar. Zu den Anschaffungskosten zählen die Schuldzinsen, wenn sie vor Übergabe einer Immobilie an den Erwerber entstanden sind, sei es dass der Bauträger die ihm während der Bauzeit entstandenen Zinsen dem Erwerber eines noch zu errichtenden Gebäudes in Rechnung stellt, der Erwerber dem Veräußerer ein bei diesem angefallenen Disagio oder vor der Übergabe entstandene Zinsen erstattet.
Zu den Schuldzinsen gehören auch die Nebenkosten der Darlehensaufnahme, insbesondere Bereitstellungszinsen und regelmäßig das Damnum, sowie sonstige Kreditkosten einschließlich der Geldbeschaffungskosten.

Steuern

Steuern, die mit dem Mietobjekt zusammenhängen, wie z. B. die Grundsteuer, sind Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 EStG)

Versicherungen für das Gebäude

Beiträge zu Schadenversicherungen von Gebäuden, die der Erzielung von Mieteinkünften dienen, sind als laufende Werbungskosten zu behandeln. Es macht rechtlich und wirtschaftlich keinen Unterschied, ob es im Rahmen von Mieteinkünften um Aufwendungen für die Erhaltung (Bewahrung vor Schäden) eines bereits entstandenen Gebäudes oder eines erst entstehenden Gebäudes geht. Prämien für eine Bauwesenversicherung sind daher als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig

Werkzeug

Aufwendungen für Werkzeuge und andere Arbeitsmittel (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 6 EStG) sind Werbungskosten, ggf. durch AfA zu verteilen, soweit sie der laufenden Instandhaltung und Instandsetzung eines Mietwohngebäudes dienen.
Werkzeuge, die nur wegen der Herstellung des Mietwohngebäudes angeschafft wurden, erhöhen dessen Herstellungskosten.



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